产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。历经40余年的发展，产业园区作为政府的经济抓手，为我国改革开放以来的飞速发展作出了巨大贡献。产业园区是如何一步步成为我国经济增长的重要引擎？在土地资源有限、政策监管细化、园区同质化问题凸显的背景下，产业园区又将如何突破桎梏实现高质量发展？ 

潮起潮落——产业园区的“前世今生”

产业园区是我国经济改革开放的产物，作为我国经济发展的助推器和重要增长极，其发展历程大致可分为“起步探索－快速扩张－规范调整－转型深化”四个阶段。

 1.0 “工厂集中地” 起步探索阶段（1979年－1991年）

改革开放初期，我国产业技术、资本基础较为薄弱，多以“三来一补”形式承接外来加工业务，进行批量化的小商品生产，产业结构单一。在从“0”到“1”的起步探索阶段，产业园区由优惠政策和低成本的劳动力、土地等生产要素驱动形成，主要以单一的产品制造、加工等劳动密集型生产为主，产业园区定位模糊；企业对产业发展环境要求简单，产业载体主要以工业厂房为主，产业园区仅从物理空间上将工厂聚集，其实质是工厂的集中地。此外，发展初期的产业园区大多分布在我国沿海开放城市的远郊地区，与城市发展空间为相离关系。

2.0 “产业集聚地” 快速扩张阶段（1992年－2002年）

1992年，我国改革开放与经济发展进入新的阶段，沿海地区掀起对外开放和引进外资的浪潮，加之2001年我国加入WTO后，贸易迎来黄金发展期，产业园区受到政策和市场竞争力的双重驱动作用，进入快速扩张阶段。外资注入和技术水平的提升，使资本和技术密集型产业得到快速发展，产业园区逐渐形成稳定的主导产业，产业集聚特征明显；产业载体出现标准厂房、孵化办公楼等多种形态，园区配套设施开始起步。在空间上，产业园区与城市发展空间为相邻关系。

3.0 “产业集群” 规范调整阶段（2003年－2015年）

产业园区的盲目开发和高速扩张造成财政税收的极大损失和资源浪费，2003年，全国开展对产业园区的整顿清理，产业园区数量从6866家减少到1568家。“量”的减少推进了“质”的提升，伴随改革开放的进一步深化，园区自身科研能力不断增强，产业园区的发展进入内生动力和技术创新驱动阶段。产业需求的进一步提升促使企业更关注产业链的衔接与配合，产业园区开始有意识地“强链补链延链”，产业链条不断完善，产业集群效应显现。在此阶段，商务楼和办公楼成为园区内的主要载体，园区内生活配套、商务配套设施品质不断提高，园区走向功能综合化道路。此阶段，产业园区与城市发展空间为相交关系，逐渐与城市发展产生联动。

4.0 “生态综合体” 转型深化阶段（2016年－至今）

随着新一代信息技术的颠覆性创新和全球化竞争加剧，产业园区进入转型升级和高质量发展的新阶段。产业园区不仅规划发展与产业业态共生的配套产业，也提供企业孵化、公共平台、商务交流、娱乐休闲等生态化服务，将城市功能和产业功能完全融合，形成以文创、科创及其他高端服务业为主的生态化综合体。此阶段的产业园区承载着主导产业的合理链接与配套服务等功能作用，园区智慧化程度大幅提升，园区与城市发展空间互为包含关系，产城融合态势凸显。

时代旋律——产业园区的“关键字”

进入“存量运营”时代，产业园区如何以关键词为“音符”奏响4.0时代的“时代旋律”？

关键词一：特色主题

从政策层面看，各地政府高度重视聚焦特定产业领域的专业化产业园发展。2020年，上海市出台《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》，提出加快建设特色产业园区。2021年9月，天津市出台《天津市主题产业园区建设实施方案（2021—2025年）》，计划到2025年底，建成30个市级主题产业园区。从市场层面看，“专业化”园区逐步成为行业转型升级的“新宠”，中南集团旗下中南高科致力于打造高科技产业园区，2021年签约光电产业园、智能制造产业园等项目；产业园区头部运营商联东集团旗下的联东U谷·贾汪智能制造科技产业园、联东U谷·青岛生命健康城等项目相继落地。

关键词二：精耕细作

近年来，越来越多的园区从依靠土地增值向资产增值转型，探索形成园区运营核心能力并实现复制与输出，“运营为王”成时代强音。据《2021中国产业园区年度报告》显示，产业园区行业营收CR10接近70%，大量产业园面临盈利能力减弱的难题，产业园区行业门槛增高，两极分化问题突出；加之产业园区初建时期，由政府扶持补贴政策加持进行招商引资，依靠土地、税收等优惠政策吸引客户，自身盈利能力脆弱。在企业需求下降、存量园区增多、行业门槛增高、自身盈利能力脆弱的发展情况下，产业园区必须在现有存量基础上进行盈利深挖，打造产业园区的核心吸引力与竞争力，创新盈利模式。产业园区行业从“增量开发”走向“存量运营”，未来将进入精耕细作的运营时代。

关键词三：产城融合

随着地理位置上的不断“进城”，很多产业园区不仅是企业、产业的承载地，也是城市生活方式的聚集地，越来越多的园区打破围墙式的物理边界，与城市产业、城市风貌、城市设施、城市生活、城市服务深度融合，成为产业街区和产业社区。未来，产业园区将更强调以产业为中心的城市经济和以人为中心的服务经济，重视产业发展与城市配套的有机结合，功能上更加多元复合，办公、商务配套、生活配套、文化配套、科技体验、人才公寓和酒店等多元业态相互映衬、相互联动，为城市、产业企业和城市居民创造共享价值。

关键词四：抢占风口

2021年度科技界热点关键词——“元宇宙”。首个“元宇宙”概念股由在美国上市的Roblox公司提出，“元宇宙”概念成为全球资本市场新热点新风口。在极短的时间内，中创时代元宇宙产业基地落户中关村、国内首个元宇宙创意园落地上海虹口、北京城市副中心打造元宇宙产业聚集区、南中轴元宇宙产业基地亮相……一大批“元宇宙”产业园区乘着概念的东风迅速落位。 

从各地支持新业态发展的产业政策不断加码的态势可见，风口产业更容易受到政府青睐，风口项目作为政府的招商热点，受惠政策更多，落地速度更快。风口之下，资本大举涌入，大量企业兴起，“风口”产业园区将进入短暂的招商蓝海时期。此外，产业风口是巨大的流量风口，借势风口产业使园区运营方在短时间内便可获得巨大的传播流量和消费流量。 

小结 

“风起于青萍之末，浪成于微澜之间”。产业园区作为区域经济发展的龙头、招商引智的重要空间载体，新时代下，肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设的重要使命，未来产业园区将顺势而为，乘势而上，于变局中开启新征程！

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